中国房地产发展史

房地产业作为我国经济的支柱性产业,占GDP比重逐年增高,成为拉动国民经济增长的重要手段。

与此同时,居高不下的房价,虽然使得购房消费者望而生畏,但由于国人天性使然,“家”的位置在国人心中举足轻重,人们愿意为了拥有一个属于自己的家而去承担高房价带来的压力。

另则,逐年上升的房价带来的高额利润,使得大量房地产投机者投入其中,“炒房”现象诞生,大量的投机行为又促使房价进一步上升,造成房地产市场长期的“非理性繁荣”。

任何事情的发生都有源头,想真正了解一个行业,专注一个行业,首先从源头开始了解,查阅资料,了解整个事情发展的缘由。对于房地产的市场也一样,所以今天从房地产的源头了解学习,希望能够对房地产行业有更精准的把控,对市场有更清晰的判断。 

中国拥有上下五千年历史,很多职业、行业在历史都能得到追溯。那么你知道火爆的房地产行业,是从什么时候开始的吗?在多数人的印象里,房地产交易也就是最近二十几年的事,而购房、开发商、按揭、房奴,这些热门词汇都是新出现的。

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中国房地产发展史

上个世纪八十年代,那会儿由于住房还没有商品化,所以房子都是单位分的公房,当年各家的孩子又多,住房总体来说比今天紧张不知道多少倍。在这种背景之下,那时候盖的房子都是没有客厅的,多是一个象征性的小厅,能摆个餐桌,供一家子人吃饭,吃饭之后,各回各屋。

想想跟今天的合租房有点像,只不过那会儿是一家子人而已。厕所当然也很小了,多是2平米以下,里面只能站一个人。主要功能就是洗漱和大小便,洗澡这种奢侈性享受,在当年是不存在的,洗澡就去澡堂子呗。

1978年,理论研究界开始提出了住房商品化、土地产权等观点。此年,中原地产成立。

1980年以前,中国所有的居民住房一律由国家政策分配,不存在房地产交易市场。

1980年是中国房地产发展的元年,这一年4月,邓小平提出“出售公房,调整租金,提倡建议个人建房买房”的设想,第一次把房子定义为商品,拉开了住房制度改革的大序幕。

由此开始,中国房地产正式成为了一个产业,开始了缓慢的种子发芽阶段。9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立北京市城市开发总公司。同年,中国房地产开发集团(中房集团)成立。

1981年开始,在深圳和广州开始搞商品房开发的试点。此前,国内只有房地产开发,没有商品房开发,事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的,包括政府造房子也是用于福利分配,没有房地产市场。

1984年广东、重庆开始征收土地使用费。同年,国家计委、经委、统计局、标准局等批准颁布了《国民经济行业分类标准和代码》首次正式将房地产列为独立的行业。

1987年深圳进行了中国改革开放首次土地的公开拍卖,催化中国房地产行业加速发展。标志着中国房地产行业开始进入商品化时代。

第二槌在1988年的福州敲响。着是在上海,数字涨到了2805万元。又过了4个月,第七届全国人大一次会议对宪法进行了修改,将宪法中禁止出租土地的规定删去,改为“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。紧接着,《土地管理法》也进行了修改,土地禁锢终于完全放开。

1988年《中华人民共和国宪法》规定,土地使用权可以依法转让,同时海南脱离广东省独立成立了海南省,吸引了大批的人下海来到海南淘金,成就了潘石屹、冯仑、易小迪等第一批地产淘金人。

👆从左至右:冯仑、易小迪、王功权、潘石屹

1989年,北京首次公开出售了商品房

1989年7月22日,香港文汇报,出现了一版地产广告——“天景花园”。建国以后的第一本楼书也应运而生。

1990年上海市房改方案出台,住房公积金制度开始建立。

1991年全国第二次住房制度改革工作会议召开。国务院进行了24省份的房改,全国房地产进入起飞阶段。中国有史以来第一个房地产泡沫开始形成。

1992年,邓小平同志发表了重要的“南方讲话”,据统计,1988年,全国房地产公司为3124家,此后3年,全国房地产公司基本上维持在这个数量;1992年年底,房地产开发经营公司有万家。

到1993年,房地产开发经营公司有3万多家。当时,在总人口数不足万人的海岛上,房地产公司最多的时候达5600多家。

1993年,中海集团开发海丽花园,创造了7天7夜的排队的纪录。

1993年6月23日,国务院副总理朱镕基发表讲话,宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。第二天,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,一共16条整顿措施犹如一剂猛药,让一路高歌猛进的海南房地产热戛然而止。

上半年中国房地产价格达到顶峰,平均价格由1988年的1350元/平迅速暴涨至7500元/平。剧烈增长的泡沫催生了中国地产的首个调控政策。下半年开始,海南房地产泡沫破裂,牵一发动全身全国房地产价格纷纷大跌,海口90%以上地产公司倒闭破产。

1995年,第一个售楼处诞生,张欣和潘石屹夫妇于1995年创办房地产开发公司,当时就决定以日本居家工作(Small Office, Home Office)的理念来推广项目,将居家和办公地点合二为一,也就是所谓的Soho。

1997年10月,在席卷东南亚的金融风暴影响下,香港汇市、股市暴跌,银行相继提高按揭、收紧楼宇放款,导致房地产市场大幅度降温,房地产“泡沫”破裂。

1998年政府开始救市,宣布全面停止福利分房,货币化分房方案正式启动。购房主体也发生了变化:集团购买退出市场,个人消费成为了主体,同时大量的中外合资、合作、独资、私营开始参与房地产的开发销售,房地产市场开始回温,第一次房地产去库存正式开始。

1998年中国建设银行发出了中国的第一份个人住房抵押贷款,正式拉开了贷款买房的序幕。2月,中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》,在“积极开展个人消费信贷”的引导下,贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。

2000年进入新世纪我国的房地产开始迎来新一轮的发展期,市场的供需关系失衡开始显现,房价上涨,温州财团开始在上海、杭州、苏州、北京置业,形成了温州炒房团。

2001年,中国先后发生了几件热点事件,申奥成功、加入WTO使投资投机狂潮涌现继续为房价上涨的高楼添砖加瓦。

2002年5月,开始实行土地“招拍挂”制度。

2003年房地产出现过热的苗头,央行首次推出二套房提高首付,利率上浮等概念来抑制房价上涨过快,上涨势头得到遏制。同时非典爆发,受非典影响国民经济下滑,为了保持经济增长住建部发布“国八条”,全国房价反弹继续上涨。

2004年10月,建设部政策研究中心课题组发布了一份全面否定国内“地产泡沫说”的专题报告。报告对目前中国房地产市场所作的分析和判断,得出的结论是:“泡沫之说并不成立,中国房地产金融危机尚无迹象。”

从2005年开始,政府开始把稳定房价作为政策制订的出发点,先后颁布了被圈里人称为“国八条”和“国六条”的通知。

2006年7月26日,国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》,强制征收二手房转让个人所得税。

2007年天价地王频频出现,国家开始采用收紧金融政策,规定对于贷款的二套房,首付不低于四成,利率基准上浮1.1倍,加强外商投资房地产的审批。央行加息、上调准备金利率。房价开始小幅跳水,交易量也受到一定影响。半年后受美国次贷危机影响爆发了全球金融危机,房地产行业进入冰冻期。中国经济受金融危机影响经济增长下滑严重,中国政府开始再度救市,央行调整个人房贷利率下限为70%,住宅首付两成起,开始第二次去库存。

2008年初次贷危机波及国内,出口型企业订单迅速下降,国有四大银行出现次贷坏账,使国内资金链条紧张;百姓持币观望情绪严重,房价进一步下跌。

2009年,房价止跌回升。当年全国房价增长率达到23%左右。

2010年,“史上最严调控”拉开序幕,北京等部分放假较高的城市开始限购,加大保障房建设。政府实行差别化信贷政策调控首付比例上调为30%起,二套房首付不低于50%,贷款利率基准利率上浮11个点以上,暂停三套以上贷款,全国房价应声下跌。

2012年,央行两次降准降息,宽松的货币政策使销售和地产投资回暖,房价明显回升。

2014年,央行、银监会公布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》调整房贷政策,二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”。

2015年,央行、住建部、银监会联合发文(330新政):二手房营业税免征限期由5年改为2年;二套房商业贷款最低首付比例降至4成;公积金贷款首套房首付比例调整为20%,其后中长期贷款利率下降至4.9%,2010年后全国房价比较平稳基本不涨不跌。12月中央经济会议强调“化解房地产库存”。

2016年,房地产政策开始密集出台。2月财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》:首套房144平方米以上房屋契税由3%降至1.5%;二套房契税由3%降至1%(90平米以下),由3%降至2%(90平米以上); 2年以上房屋交易全部免征营业税,不再征收2年以上非普通住宅的营业税。

10月前后政府再度调控“限购限贷,限售限价”,由于重新收紧限购限贷政策,一二线房价迅速降温。12月中央经济工作会议首次提出“长效机制”:要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。加强住房市场的监管整顿,规范开发、销售、中介等行为。

2017年,房地产迎来最严厉调控年,3月17日,北京发布楼市调控新政《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》,调控政策蔓延全国。3月份到11月份已超过100座城市发布楼市调控政策。

5月20日,住建部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》。

7月18日,住建部等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,广州、深圳等12城试点住房租赁市场改革,要求人口净流入的大中城市发展住房租赁市场,支持相关国有企业转型为住房租赁企业,建设政府住房租赁交易服务平台。

8月份开始,多地陆续掀起房地产违规检查风暴,对于误导、炒作、捂盘惜售、暗中加价、捆绑搭售等违规销售行为,轻则公开通报、处罚,列入各地失信黑名单,重则追究刑事责任,限制拍地甚至禁止市场准入。

12月超过50个城市出台住房租赁政策扶持住房租赁市场的发展,至今中国各省楼市成交量普遍下滑。

2018年,房地产行业经历了从高温到降温的过程,房价预期发生了明显扭转,从我2018年的商品房市场的销售情况来看,销售面积上涨幅度有所放缓,但是销售金额还是有明显的增长,上涨幅度达到12.2%,其中全国的房地产企业销售额中,前十的企业增速达到24.8%,排名前20的企业增速达到29.4%可以看得出来,整个房地产行业当中,集中度已经有明显的提升。

从历年的销售面积数据来看,我国2018年的商品房的销售面积达到2.31亿平方,同比增速1.3%,从商品房的销售额增幅达到12.3%,在销售面积并未出现大幅增长的情况下,我国的商品房销售额出现了明显的增长,说明我国各地在房地产价格还是有一定的上涨,虽然各大一线城市的交易价格有所平缓,但主要是二三线城市的交易价格普遍出现上涨所致。

从我国去年新开工的房屋面积来看,都有所增长,而在房地产投资额方面也维持稳定。从具体的数据来看,我国2018年新开工面积同比增长达到17.2%,而房地产领域的投资额达到了9.5%,从2019年的预期来看,因为前期房企拿地比较多,因此,目前大部分的房地产企业手中都有相对充足的土地储备,全国范围内等待开发的土地规模明显创出新高,而目前商品房的库存已经处于历史的地位,短期之内可以销售的仿佛数量不足,在一定程度上我国房地产市场大概率还将保持稳定的增长。

对于整个房地产行业的发展来说,从2018年高层的表态可以看出,房地产市场的稳定发展是目前我国对于房地产市场的知道思想,在明确房子是用来住的,不是用来炒的这一前提下,维持住整个地产行业的发展韧性和投资韧性,因此,基本上可以确定的是,房地产市场大概率在今年还将保持稳定的运行。从业绩方面来看,因为地产公司前期土地的投入比较大,因此,尽管后期土地政策有所转变也完全不会影响地产公司的投资,因此,投资额方面是可以确保稳定的,而对于估值方面,对于那些规模比较小,回款比较慢的公司,需要关注其短信承压的风险。

到了2019年,住建部以“稳地价、稳房价、稳预期”定调全年楼市,前两个月基本延续了去年年底的态势,市场并没有发生太大的波动。

2019年基本就是房地产税的草案准备阶段。但是,由于其复杂性,并不是短时间内就能落地。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,房地产税5年之内会出台,但以后实施可能还需要很长时间。笔者认为,房地产税利空房价的作用,意味着它的出台只可能在楼市的上升通道,而不是类似于当下的房价下行期。

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未来怎么选城市?

房子贵的不是房子本身,而是它背后的城市空间使用权,对于个人而言,要选好城市、好房子。

请永远不要忘记地段,永远记住三个词:土地、产业、人口。

土地供应泛滥,缺乏产业支撑,人口常年净流出,这样的城市不要选。城市发展的一个重要的维度,就是年轻人口的持续涌入。而人口迁移最简单的因素就是收入。

根据“经济-人口分布平衡法则”,只要大城市的工资高于小城市,就必定会吸引年轻人口的持续迁入,直到工资水平持平才会停止。而支撑收入的,正是产业。

总而言之,从大环境的角度来看,稳增长将排在2019年的首要位置,房地产将继续发挥稳投资的重要作用。随着房地产市场趋于平稳,应急性调控措施将逐步退出,然后向房地产长效机制过渡,这将会是贯穿2019年房地产走向的一条主线。除此之外,从长期发展趋势看,城镇化和房地产税将会是接下来10个月甚至未来3-5年的重点,对此购房者可以密切关注。

而今,房价过快上涨或下跌都会对国民经济造成冲击。因此,中央提出要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情,适应市场规律的基础性制度和长效机制。既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。各地政府也积极响应中央号召,出台一系列稳房价,稳地价的政策。

目前看来,政府的调控是有效果的,房价是“稳”了,笔者希望长期也能如此,期待着“住房不炒”的时代到来。

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